净地——净地交付标准

净地——净地交付标准

### 净地交付标准探析

在现代城市化进程中，土地出让作为城市建设和经济发展的关键环节，其交付标准的规范性、合法性显得尤为重要。其中，“净地”作为土地出让的一种理想状态，不仅关乎土地资源的有效利用，还直接影响到受让方的权益保障和开发计划的顺利实施。本文将深入探讨净地的定义、净地交付的标准及其政策依据，以期为读者提供一个清晰、全面的认知框架。

一、净地的定义与意义

净地的界定

净地，简而言之，是指具备清晰无争议的土地权利，地上无建筑物、构筑物及其他设施，无地下管线及其他附属物，且已完成拆迁补偿安置、场地平整，达到“三通一平”或“五通一平”等拟出让状态的土地。这里的“三通一平”通常指道路通、电通、水通及场地平整，“五通一平”则可能还包括通讯通和排水通等更完善的配套条件。

净地出让的意义

净地出让的意义在于确保土地出让的合法性和公正性，避免因地上附着物的存在而影响土地的使用价值和开发潜力。对于受让方而言，净地交付意味着可以直接接手进行开发建设，无需再投入时间和资金处理拆迁安置等复杂问题，大大降低了开发成本和风险。

二、净地交付的标准与政策依据

净地交付的具体标准

净地交付的标准涵盖了土地权利的清晰性、地上附着物的清除、拆迁补偿安置的完成以及场地平整等多个方面。具体而言，出让方需确保土地无权属争议，已完成所有必要的拆迁工作，并妥善安置了受影响的人群。同时，土地还需达到一定的平整度和基础设施配套标准，以满足受让方直接开发建设的需要。

政策法律依据

净地交付的政策法律依据主要来源于《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规。其中，《城市房地产管理法》第五十五条明确规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，需缴纳土地使用权出让金等费用后方可使用土地。这为净地出让提供了法律基础。此外，国土资源部等部门发布的系列通知和办法，如《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》、《闲置土地处置办法》等，也进一步细化了净地出让的具体要求和操作流程。

三、净地交付的实践与挑战

实践中的净地交付

在实际操作中，净地交付已成为土地出让的普遍要求。出让方在土地出让前需完成所有必要的拆迁和补偿安置工作，确保土地达到净地标准。受让方则在竞拍成功后，按照合同约定支付土地出让金并接手土地进行开发建设。这一过程中，政府和相关职能部门的监管和服务作用至关重要。

面临的挑战与解决策略

然而，净地交付在实践中也面临着诸多挑战。一方面，拆迁补偿安置工作往往涉及复杂的社会关系和利益博弈，处理不当容易引发社会矛盾和纠纷。另一方面，部分地区和部门在土地出让过程中存在不规范行为，如“毛地”出让、未按约定时间交付净地等，损害了受让方的合法权益。为解决这些问题，需加强法律法规的宣传和执行力度，完善土地出让监管机制，提高政府和相关职能部门的服务水平和效率。

四、全文总结

综上所述，净地交付作为土地出让的一种理想状态，不仅关乎土地资源的有效利用和受让方的权益保障，还直接体现了政府和相关部门在城市建设和经济发展中的责任与担当。通过明确净地的定义、细化净地交付的标准并强化政策法律依据，我们可以为土地出让提供一个更加规范、公正的环境。同时，面对实践中的挑战和问题，我们需不断探索和创新解决策略，以确保净地交付制度的顺利实施和不断完善。

国土部门收取土地出让金的具体标准是什么？ (一)

最佳答案目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。

在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；

1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

扩展资料1、土地出让金就是土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

2、或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

3、土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价：

建国以来，我国城市土地制度的历史。 (二)

最佳答案我国城市土地使用制度改革的性质，属于社会主义土地制度的自我完善与发展。城市土地使用制度改革的目的，绝不是要改变城市土地的国有性质，而是要结合社会主义市场经济发展的需要，消除传统城市土地使用制度的种种弊端，建立起一套既有利于巩固和维护城市土地国有制、又有利于社会经济发展的新型的城市土地使用制度。

1．改革以前的城市土地使用制度

新中国刚成立的一段时间内，国家对城市土地曾实行有偿使用，无论是全民所有制用地单位，还是集体所有制用地单位，都必须向国家缴纳租金。但是，由于1954年以后，我国建立了高度集中统一的计划管理模式，国有企业在财政体制上实行了统收统支，所以，土地有偿使用制也相应地被取消。1954年2月24日，财政习字第15号文件明确规定，“国营企业经市人民政府批准占用的土地，不论是拨给公产或出资购买，均应作为该企业的资产，不必再向政府缴纳租金或使用费；机关、部队、学校经政府批准占用的土地，亦不缴纳租金或使用费”。对此，当时的政务院在其批复中是这样解释的：“国营企业、国家机关、团体、学校、军队使用的国有土地不再征收租金。因为，收取使用费或租金，并非真正增加国家收入，而是不必要地提高企业的生产成本和扩大国家预算，并将增加不少事务手续。”从此，全民所有制单位用地一律采取无偿划拨的方式。尽管集体用地单位和个人用地仍收取使用费，但因数额较低，基本上也是无偿的。直至改革开放以前，我国城市土地的使用基本上沿用这种单一的无偿划拨方式。

城市土地的无偿行政划拨是指由用地单位提出用地申请，经县级人民政府依法批准，在用地单位缴纳土地补偿费、劳动力安置费等费用之后，将该幅土地无偿交付其使用的行为。这一制度的特征是：

（1）划拨手段的行政性。土地的划拨首先必须经县级人民政府批准，再由同级土地管理部门负责实施。

（2）使用的无限期性。以划拨方式取得的土地，除法律、法规另有规定外，没有使用期限。

（3）土地使用的无偿性。使用划拨土地的单位既不用缴纳租金，也不承担税赋。

（4）土地使用权的无流动性。土地经划拨使用后，土地的所有权与使用权发生分离，但土地使用权禁止买卖和流转，也就是说，禁止土地使用权的交易行为。

从程序上看，城市土地划拨程序主要包括这样几个环节：

（1）申请。用地单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基建计划等有关文件，向拟划拨土地所在的县级人民政府土地管理部门提出建设用地申请。

（2）审核。由县级人民政府土地管理部门在收到用地申请之后，对建设用地进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、劳动力安置或者拆迁安置方案。

（3）批准。由县级人民政府土地管理部门按规定权限报县级人民政府批准。经批准后，由县级人民政府发给用地批准书。

（4）划拨。由用地所在的县级人民政府土地管理部门根据批准用地文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨用地。

（5）登记。项目完工后，由县级人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后办理土地登记手续，核发国有土地使用证。

从内容来看，城市土地划拨的无偿主要体现在土地所有权收益方面，但并不是完全没有成本，即土地使用者无须向土地所有者——国家支付土地使用代价，但必须支付有关的成本费用（主要包括补偿费、安置费、拆迁费等）。所有权收益本质上是地租，与用地成本不同，两者不可以混淆。对于这一点，直至今日，在实际工作中仍有不少人是认识不清的。

显而易见，直接造成城市土地划拨使用的一个观点就是，国有企事业单位的收支都是由国家统一管理的，是国家财政收支的一部分，在这种情况下，即使向其征收土地使用租金，也“并非真正增加国家收入”，反而增加不必要的环节和手续。这种观点显然带有当时浓重的计划色彩。

从理论上讲，土地的无偿划拨使用，使得土地收益得不到显化。土地收益尽管客观存在，但它被包含在企业的总收益中，并没有相对独立的表现形式。在计划经济条件下，国有企事业单位被看作是国家整个“大生产企业”中的一个部分或组成单位，没有独立的经济利益，其全部收支均由国家统一支配。土地的所有者是国家，企业对土地的开发利用投资也被列入国家的投资计划，属于国家投资计划的一部分，投资者也是国家，自然土地收益的享有者只能是国家。加上企业资产本身属于国有资产，企业的总收益属于国家，从产权方面看，并没有其他的产权主体，所以土地收益也就被包含在企业的总收益中，统归国家所有。

然而，实践证明，这种土地无偿使用制度对于土地资源配置是不利的。从形成划拨使用的初衷来看，抹杀国家与企业之间、企业与企业之间的利益差异本身就是不现实的。

2．城市土地有偿使用制度的建立

党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革的不断深化，城市土地行政划拨使用制度的弊端日益暴露：

（1）国家所有权虚化。由于城市土地的无限期使用，用地者成为真正的“土地所有者”，本该归国家所有的所有权收益，被用地者无偿占有。

（2）土地资源配置效率低下。土地的无偿、无限期、无流动性使用，使得城市土地资源短缺和浪费现象并存，严重影响了土地资源的配置效率，城市土地利用呈粗放扩张形态。

（3）高估企业经营效益。土地使用的无偿性，使得尽管土地的使用效益是客观存在的，但土地使用权并不被计入成本，大大降低了生产经营的账面成本，从而“夸大”了企业的经营效益，同时也造成企业间的不公平。

（4）抑制了市场价值规律作用的发挥。用地的无偿性和无流动性，使得土地资源的稀缺性无法通过市场价值规律的作用表现出来，从而无法达到“地尽其力”的资源配置目的，并造成市场体系和价格体系的不完整，严重制约了市场经济体制的建立与完善。

（5）孳生土地交易黑市。尽管法律规定通过行政划拨取得的土地禁止任何形式的转让，但由于供需的严重失衡，事实上总存在一个被扭曲、非公开的土地交易市场。

（6）严重影响城市建设投入产出的良性循环。政府在城市土地划拨和使用中无收益，造成城市建设投入资金回收困难，从而无法形成城市建设投入产出的良性循环。在财政拮据的情况下，这也是造成政府在很长一段时间内忽视或压缩城市基础设施建设的重要原因。

行政无偿划拨用地制度日渐明显的负面作用，使得人们逐渐意识到土地制度改革的必要性。而改革的方向，自然是针对划拨土地使用权的无偿、无限期和无流动的特点，向着有偿、有限期、有流动性的使用权改革方向进行。

最早的有偿用地是随着引进外资而出现的。1979年，国务院颁布了《中外合资经营企业法》，其中规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。”1980年，国务院又颁布了《中外合营企业建设用地暂行规定》，规定“中外合营企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，应计收场地使用费。”场地使用费一般包括土地使用费和场地开发费两部分，前者一般按年计收，后者可一次性计收。尽管从场地使用费的费用水平来看，还不足以体现全部的所有权权益（两项费用之和远远低于后来实行的土地出让金水平。例如，当时北京为1～150元/年•平方米，上海为0.5～100元/年•平方米，天津为0.5～70元/年•平方米，广州为0.3～70元/年•平方米），但是，它毕竟标志着我国城市土地有偿使用的开始。此后，为了将这一做法推广到其他类型的建设用地，1983年，国家决定在抚顺市首先进行土地使用费征收试点。随后，深圳、大连、重庆、西安、柳州等十几个城市都开征了城市土地使用费，并制定了具体的实施办法，取得了很好的效果。

有偿出让土地使用权形式的正式出现是在1987年下半年，当时深圳市率先试行了这一办法，使土地供应改变了以往只能依靠行政划拨的做法，引入市场机制，从而正式拉开了城市国有土地使用制度改革的序幕。同年11月，国家又批准了上海、天津、广州和海南试行土地使用权的有偿出让和转让。不久，上海、深圳分别出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》、《深圳经济特区土地管理条例》。这些地方法规的制定和实施，标志着我国的土地使用制度改革在理论和实践上都取得了重大的进展，其影响意义是深远的。

城市国有土地使用制度的改革得到了全国人大常委会和国务院的重视与支持。1988年4月，全国人大常委会修改了《宪法》的有关条款，规定土地使用权可以依法转让。同年12月，《土地管理法》得到修改，明确规定国家将依法试行城市土地的有偿使用制度。1990年，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为城市土地使用制度改革的进一步深入进行提供了法律依据。随后的几年里，城市土地有偿使用制度的推行逐渐扩展到全国各个城市，成为政府工作的重要内容。

伴随着城市土地有偿使用形式的出现和推广，作为城市土地有偿使用制度有机组成部分的城市土地税收和收费制度也得以发展起来。

改革开放以前，我国几乎没有以土地、用地行为、土地收益为对象的税种，20世纪80年代以后，随着用地制度改革和财政管理体制改革的深入进行，逐渐开征了耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税等税种，初步形成了适合我国特点的土地税收体系。同时，各地城市政府出于筹集城市维护建设资金和增加财政收入的需要，对土地建设、开发、使用、交易等的收费项目也逐渐增多，形成了各具特色的城市土地收费体系。

3．城市土地市场规范与强化宏观调控

城镇国有土地使用制度改革由沿海扩及内地，由增量土地延及原来的存量土地。1990—1991年，杭州、重庆、抚顺、乐山等城市进行试点，探索对原来的存量土地即行政划拨用地制度的改革，重点放在如何使之根据市场需要合理流动方面。1992年，这项工作在全国全面展开。随之，中国出现了“土地热”和“开发区热”，土地开发过度、出现供过于求，地皮炒卖盛行。随着国民经济的宏观调控，这些过量供应的土地后来又被闲置。1997年，党中央、国务院要求把土地清理工作作为土地管理的一项重要任务。城市土地的开发过度，不仅扰乱了地产市场的正常发育，而且占用了大量农田，危及我国农业生产。

1998年8月，新的《中华人民共和国土地管理法》问世，并于1999年1月1日起施行。它从内容上突出了切实保护耕地这一主题，加强了对土地使用的宏观管理。2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地主管部门依法以招标、拍卖方式提供。自此，经营性国有土地招标拍卖供地作为一种市场配置方式被正式确立。

新土地法颁布和实施以来，中央政府历经数年调控，逐步开始形成了较为完整的政策体系。2003年，国家正式提出运用土地政策参与宏观调控，而且首先是从运用土地政策参与房地产市场、稳定住房价格作为重点的宏观调控而展开的。数年调控历程中的各种措施，逐步形成了一个比较完整的土地政策调控体系。2003年6月5日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，收紧了地产信贷，被认为是加强土地市场宏观调控的肇端。该文至今仍有深远影响。同年7月18日，国务院办公厅发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，提出“一律暂停审批新设立和扩建各类开发区”，土地调控全面启动。当月，国务院办公厅又发出《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，全面清查和整顿规范各类开发区，并加强开发区建设用地的集中统一管理。11月，国务院发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，加大治理整顿力度，纠正地方政府等待观望的态度，调控由开发区建设用地向整个土地市场延伸。

2004年的土地政策进一步加强了土地宏观调控的力度。2004年3月18日，国土资源部和监察部联合发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，全面推行经营性用地招拍挂出让制度，严肃查处违法违规批地用地行为。要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，即影响深远的“8•31大限”。同年4月，国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，实施“三个暂停”。5月，国土资源部发出《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》。这两个政策实质上暂停了半年农地转用审批。2004年10月，国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》。该文件系统提出了严格执法，加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理，完善征地补偿和安置制度，健全土地节约利用和收益分配机制，建立完善耕地保护和土地管理的责任制度，明确土地管理的权力和责任等深化改革严格土地管理的各项措施。该文件被认为是新一轮土地宏观调控的标志性文件。

2005年，土地政策以总体调控为基础，在“稳定房价”、从严控制建设用地等方面发挥了重要作用，备受各界关注的“国八条”、“新国八条”、“七部委意见”等文件中，土地政策都是重头戏。2006年，是调控政策从总量到结构转变和深化的一年。5月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等六项措施，称为“国六条”，开启了2006年的房地产调控。当月，国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，出台了涉及税收、信贷、土地等政策、对“国六条”作了细化，即“九部委意见”。7月，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，国家土地督察制度正式建立，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。8月，国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中央政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。11月，财政部、国土资源部和中国人民银行等部委发布了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，同时调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。12月，国土资源部出台《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》，正式向低地价、零地价出让工业用地说“不”。

有资料显示，2003年以来，国家发布的涉及土地宏观调控政策的文件有50多个，形成了由宏观到微观、由原则到具体操作层面较为完整的政策体系。

土地市场一二级分离 4种房企将限制参与土地竞买 (三)

最佳答案1月6日，凤凰网房产从石家庄市人民政府网站获悉，为进一步规范我市土地一级市场，特别是土地一级市场的前期开发，有序推进城市建设发展，补齐公共服务短板，石家庄市人民政府印发了关于规范土地一级市场的意见。意见适用范围为主城区、高新区、新三区及循环化工园区。

要坚持“政府主导、规划引领、成片开发、一二级分离”的基本原则，通过政府主导、平台实施的方式，采取积极的方式，彻底断开土地市场中一二级开发联动。由政府统一组织实施土地征收、补偿、安置、规划设计等土地前期开发工作，实现对土地一级市场的全面掌控。

要围绕构建“一主、四辅、一带、多点”的城市空间格局，在二环内做减法，二环外做乘法，实施成片开发，统筹推进土地一级开发工作。

土地一级开发应坚持政府主导、平台实施，以政府或受政府委托的国有平台公司一级其他符合政策要求的市场主体为平台进行开发。

严格土地收储交付标准，坚持“净地”验收交付、“净地”收储入库，在确保交付土地权属清晰的前提下，加大前期开发力度，确保场地平整，相关配套基础设施完善。

严格土地竞买人资格审查，推进落实购地资金专户管理，加强购地资金审查，确保使用合规自由资金购地。对于欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、不履行土地使用合同的土地使用者，应计入企业土地开发利用诚信档案，并限制其参加土地竞买活动。

怎么查开发商拿毛地还是净地 (四)

最佳答案上篇文章(房地产企业拿地法律风险系列(一)：已签署成交确认书但未签订土地出让合同的风险分析)，笔者提及政府出让的土地应满足法律法规规定的出让标准。本篇文章，笔者将对土地出让中的“毛地”“净地”问题进行分析，若政府出让的土地不符合“净地”标准，开发商应采取何种适当措施主张权利或避免被认定为土地闲置。

一、国有建设用地使用权出让的定义与标准

(一)定义与法律渊源

何为国有建设用地使用权的出让根据《民法典》第347条，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。按《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让，是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有建设用地使用权出让的本质是国家将国家所有的建设用地按年限之规定出让给使用者，是民法理论中典型的地上权设立方式，具有占有、使用、收益并在使用期限内对地上权本身的处分权。双方的主要义务是受让方支付价金，出让方交付土地。

那么，什么是土地出让的具体交付标准呢

(二)土地出让标准的法律规定

土地出让的具体交付标准是什么，目前的法律、法规并没有明确规定。但根据自然资源部2020年公布的《土地管理法实施条例(征求意见稿)》第十九条，“国家建立土地储备制度。储备的土地应当产权清晰，供应前应当完成前期开发，具备动工开发条件……”而根据自然资源部对该条例出台的背景解释，即确保“净地出让”。如该条最终通过，则意味着土地出让应“净地交付”有了行政法规级别的标准。

二、土地出让净地标准的具体要求

国土资电发〔2007〕36号文出台后，国务院及其部委陆续对土地出让的标准作出了部分规定，笔者经过梳理，列举如下：

(三)部分地方政府出台的“净地”出让规定

国家层面关于土地“净地”出让、避免土地闲置的规定出台后，很多地方也出台了地方性的土地出让标准，其内容和要求基本上大同小异，均要求“净地”出让。笔者列举几例如下：

三、“净地”“毛地”的具体含义

虽然不少行政法规、规章都直接采用了“净地”“毛地”的说法，但何为“净地”，何为“毛地”，并没有给出明确的法律界定。简单来说，净地就是符合相关规定要求的出让标准的地块，而毛地就是未达到出让标准的地块。

“净地”的内涵实际上包含必须完成的两项标准：

1. 法律层面的净地要求：现状标的地块内原有建筑物、构筑物、有权利主体的设施等的法律权利均已消灭并办理完注销登记，使得该地块除国家土地所有权外不存在任何权利。

实践中常见的未达到法律层面“净地”要求的情形主要有：

1)拆迁补偿未完成，原权利人登记未注销。该种情形是非常典型的法律层面不属

通过上文，我们已经深刻的认识了净地，并知道它的解决措施，以后遇到类似的问题，我们就不会惊慌失措了。如果你还需要更多的信息了解，可以看看法构网的其他内容。