购买二手房流程

购买二手房流程

购买二手房流程详解

在当今房地产市场，二手房因其位置优越、配套完善、价格相对灵活等特点，成为了许多购房者的首选。然而，二手房交易涉及诸多环节，流程相对复杂，对于初次购房者来说，了解并熟练掌握这些流程至关重要。本文将从看房选房、合同签订、贷款申请、过户办理到物业交割等关键环节，详细介绍购买二手房的完整流程。

一、看房选房

购买二手房的第一步是看房选房。购房者需根据自身需求，如房屋类型、面积、地段、预算等，通过房地产中介、网上房产平台、亲友推荐等多种渠道寻找合适的房源。在看房过程中，应关注房屋的结构、朝向、周边配套设施及交通情况，必要时可进行实地考察。同时，了解房屋的产权状况、房龄、装修情况等也是不可忽视的环节，以确保所选房源符合自己的期望和需求。

二、核实房屋信息并签订合同

选定心仪的房源后，购房者需对房屋信息进行核实，包括查看房产证是否齐全，确认房屋的权属是否清晰，是否存在抵押、查封等情况。这一环节非常关键，可避免后期因产权问题导致交易纠纷。在信息核实无误后，购房者与卖方进行价格谈判，并签订正式的购房合同。合同应明确房屋的基本信息、交易价格、付款方式、交房日期、违约责任等条款。签订合同时，购房者应仔细阅读合同条款，确保自身权益受到保护。同时，支付定金给中介公司或卖方，定金金额一般为总房款的5%-10%。

三、办理贷款手续（如需）

若购房者需申请贷款购买二手房，应在签订合同后及时向银行提交贷款申请。银行会对购房者的信用、还款能力等进行评估，审核通过后将向购房者发放贷款额度及贷款合同。签订贷款合同后，购房者需根据银行要求，支付相关的贷款手续费及评估费。贷款手续的顺利办理，将为购房者提供充足的资金支持，确保交易的顺利进行。

四、办理过户手续

过户是二手房交易中的重要环节。买卖双方需共同前往当地房产交易中心提出申请，接受审查。管理部门将查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。过户时，双方需缴纳相关的税费，如契税、增值税等。过户手续完成后，房产交易中心会发放新的房产证，购房者正式成为该房屋的合法所有人。

五、物业交割

物业交割是二手房交易的最后一环。在交房时，购房者应认真进行房屋验收，检查房屋的结构、设施及装修是否符合合同约定。如发现问题，应及时与卖方沟通解决。验收无误后，购房者需与物业公司进行交接，办理相关的物业手续，包括水、电、气等公共设施的过户。确保所有设施正常运作，避免因设施问题影响入住体验。

全文总结

购买二手房是一个复杂而细致的过程，涉及看房选房、核实房屋信息、签订合同、办理贷款手续、过户办理以及物业交割等多个环节。每个环节都需要购房者谨慎对待，确保自己的权益不受损害。在看房选房时，购房者应关注房屋的整体状况和周边环境；在信息核实环节，要仔细查验房产证和相关证件，确保房屋的合法性；签订合同时，应明确各项条款，保护自身权益；办理贷款和过户手续时，需遵循相关规定，确保流程的顺利进行；最后，在物业交割时，要认真进行房屋验收

购买二手房常见风险有哪些 (一)

答很多民众在准备迈入有房一族的过程中选择了购买二手房，但是不得不说，二手房的交易过程是复杂的。这就要求民众在购买之初就对二手房交易有一个基本的了解，特别是对于中间可能存在风险的环节。今天小编就来和大家分享一下到底哪些环节更容易出现风险。

（1）房屋手续是否齐全

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险

（2）房屋产权是否明晰

买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

二手房在转让时如果签订租赁合同，受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质；还应注意土地的使用年限。

（5）市政规划是否影响

对于房屋是否拆迁，房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位享有优先购买权。如果没有注意这些可能侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

（回答发布于2015-09-09，当前相关购房政策实际为准）

二手房过户具体流程 (二)

答二手房交易过户之买方咨询、二手房交易过户之签合同、二手房交易过户之办理过户。

房产证（PremisesPermit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

如果卖房，对方是贷款买，是先过户还是先贷款 (三)

答买卖二手房一般流程都是买房先交上定金，然后去银行进行贷款审批，银行初审通过，放贷方面不存在问题之后，买主才会交首付，卖方将房产过户给买方然后抵押给银行，买卖双方和银行三方签订一项协议，贷款下来之后由银行直接打给卖方。

这种交易情况流程下可以避免出现银行不放款的情形。也不排除有特殊原因导致贷款无法批复的，这种情况下根据房屋买卖合同，房东有权收回房屋，然后将首付款归还买方。当然过户的费用可由买方承担，因为这是因为他的原因造成的合同无法履行。

贷款购买二手房的顺序是先贷款， 后过户。 在办理的过程中，会有一个资金监管户，要求买房人先把首付资金存到这个监管户中，以保证首付的真实性，然后等贷款批下来之后，去办理过户手续，过户手续办理完毕后，接着办理房屋的他项权利证。

在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起，日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。

理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

南京市区二手房买卖交易流程是怎样的？ (四)

答南京市区二手房买卖交易流程主要包括以下几个步骤：

首先，买方需前往二楼29-32号测绘窗口进行房屋测绘。随后，在一楼1号网签窗口进行网签操作。如果买方需要贷款，应先行向银行申请贷款审批。在网签与监管操作后，买方需要到二楼12号受理窗口领号，然后在15-21号窗口办理申请登记手续。

接下来，进入审核制证、交费领证阶段，此环节需在三楼36号窗口完成。最后，银行将按照约定完成划款。

对于江宁、浦口地区的二手房交易，流程与市区大致相同，只是顺序略有调整。首先是贷款预审批，随后前往二楼进行配图，打印交易申请表，交税，办理产权过户，交费领证，最后完成土地过户。

整个二手房买卖交易流程，从测绘到贷款审批，再到最终的交费领证，每一个环节都需按照规定程序进行。通过这些步骤，买卖双方能够确保交易的合法性和顺利进行。

二手房买卖需要办理哪些手续，二手房交易手续有哪些？ (五)

答二手房交易手续是各位购房者在买房时应该知道的，知道二手房的交易手续能够帮助我们在购买二手房时办事更加有顺序、有效率，以免多走冤枉道，从而节省了我们更多的时间，早日入住。那么，下面我们就来一起了解一下二手房交易手续到底是如何办理的吧！

1、与房介公司签订委托书

在寻找房源的时候，可以委托一间信任度高，可靠性好的中介公司，这可保障代理公司和顾客双方的利益，也可节省在找房过程中浪费的时间。

2、档案查册

这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责，包括查证该出售的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。

3、签临时合约

经过查证之后，由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》，这时，业主一般要求买家支付楼价的5~10%作为临订，或者由代理公司代为预收买家的订金，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。买卖双方签署《临时买卖合约》之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作新的房产证。

4、到银行办理按揭贷款

如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理转按揭手续。

5、预约房屋过户时间

银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记，需要的材料：房地产买卖登记申请表；房地产买卖合同房地产证（如两人共有，需提交共有证）；测绘分户图；买卖双方身份证明。收件后进行收件预审后立案受理，预约过户时间，并核发《房地产申请登记回执》。房管局对该物业进行估价工作。

6、结清税款和楼款

按预约的缴税时间，到缴款通知发放窗口领取缴款单，缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中，即银行放款给原业主。

7、领取房地产证

缴纳税费之日起3个工作日后，可到发件窗口领取房地产证。要注意，权利人应持本人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证。

通过上述的内容，相信大家对二手房交易的手续问题有了一定的了解，希望能对各位购房者有所帮助。

（回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策实际为准）

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。法构网关于购买二手房流程就整理到这了。